賃貸経営の流れ
| 事 業 計 画 |
企画 | 市場調査 |
賃貸相場や、周辺環境、市場動向の調査を行います。 人気の間取りや設備など、様々な判断基準を準備します。 |
| 収支計画 |
家賃収入とローン返済など、収支シミュレーションをして計画を立てます。 リスクや長期修繕計画についても検討します。 |
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| 賃貸準備 | 賃料決定 |
調査の結果等から適切な賃料設定について検討し、決定します。 居住者の募集計画を立てます。 |
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| 賃 貸 経 営 |
賃貸契約 | 入居者募集 | 店舗、Webサイト、紙媒体などを使って入居者を募集します。 |
| 問合せ対応 | 問合わせや内見、家賃交渉などに対応し、物件を紹介します。 | ||
| 審査・契約 | 入居者の審査をし、契約を締結する場合は契約処理を進めます。 | ||
| 管理 | 管理報告 | 運営資料を作成し、毎月オーナー様へご報告します。 | |
| 入居者対応 | 家賃徴収や滞納督促はもちろん、日常的なメンテナンスやお問合せに対応します。 | ||
| 契約更新 | 契約書類を作成し、再度契約を締結します。 | ||
| 解約対応 |
敷金の清算、退去時発生費用の請求、退去時立会いをします。 また、クリーニングや修繕の業者を手配します。 |
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| 再募集 |
再度、入居者を募集します。 空室率を下げるため、様々な事項を検討します。 |
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| 改修工事 |
物件の寿命を長くし、入居率を上げるためにも必要な修繕をします。 長期的に計画を立て、定期的に大規模修繕も行います。 |
修繕計画
早期の資金計画で、資産価値を保持しましょう
建物の価値を高く保持し続けるためには、快適な住環境を維持し適切な修繕を行うことが非常に大切です。周期的に多額の改修費用が必要となりますので、長期的な修繕計画を立てて積み立てましょう。長期修繕計画があれば、融資を受ける際にも有利になります。
計画が適切でないと、大規模修繕の時期になってから費用不足が発覚したり、日常的に必要な修繕を行えない、借入の目処が立たないなど、住居としての快適性にも安全面にも問題が出てきてしまいます。早期に適切な計画を立てておきましょう。
時代のニーズに合う「改良工事」でグレードアップ
「日常的な修繕」「周期的な大規模修繕」以外にも、「改良工事」を考えなくてはいけません。時代の動向によってニーズは変わっていき、新しい設備や機能がどんどん出てきます。例えば、最近では防犯カメラやインターネット回線、バリアフリー、ペット用の洗い場などの設備に人気があります。
建物の劣化は防げないものですが、改良によって価値を高めていくことができます。常に社会の変化を意識し、ニーズに合わせた設備の改良を検討しましょう。
修繕計画や資金計画の見直しも重要です
国土交通省のガイドラインでは、長期修繕計画は5年程度ごとに見直しが必要とされています。建物や設備の劣化の状況、技術の進化や新たな材料の開発による単価の変動、金利の変化など、様々な状況の変化に合わせた計画の見直しが必要となるからです。
大規模改修の前後と、次の大規模改修までの中間に見直しを行うと、ちょうど5年程度ずつになります。いざ改修となったときに資金が不足していた…といったことにならないよう、適切に計画しましょう。
オーナー様へ
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